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L’obligation de louer un logement décent

par Geoffray GROETZ EI - Agence Immobilière 3G IMMO - Buxerolles 86180 | Location

Bonjour à tous ! Aujourd’hui, c’est location et l’obligation de louer un logement décent !

Par Geoffray GROETZ – 22/11/2023

La pression sur le marché locatif demeure intense et les chiffres sont révélateurs. En effet, l’augmentation de la demande de 32% est spectaculaire sur un an, d’autant plus qu’il faut la combiner à une diminution de 14% de l’offre. L’obligation de louer un logement décent est louable sauf que la multiplication des normes décourage les propriétaires-bailleurs d’autant plus que certains travaux sont techniquement irréalisables en terme d’urbanisme.

Contexte du marché locatif en France

Pourtant, la France compte environ 18% de logements hors marché des locations (chiffres INSEE au 1er janvier 2023 : 36 845 000 logements dont >8% vacants et presque 10% de résidences secondaires et occasionnelles).

Marchands de sommeil et non respect de l’obligation de louer un logement décent ou digne ?

Dans ce contexte économique tendu, où l’accès à la propriété est limité, vous pouvez être confronté à des marchands de sommeil proposant des biens indécents voire indignes. Ce dernier critère est rempli quand le logement est « impropre par nature à cet usage » ou si il « expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

Pour définir un logement décent, la réglementation s’appuie sur cinq critères fondamentaux : une surface minimale, la sécurité et la santé, l’absence de nuisibles, la performance énergétique et des équipements minimum.

Les critères permettant de répondre à l’obligation de louer un logement décent

Surface minimale

Sous réserve du Règlement Sanitaire Départemental (RSD), une pièce d’au moins 9m² avec une hauteur sous plafond >2.2m soit mini 20m3. De plus, les pièces destinées au séjour et au sommeil doivent permettre d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Sécurité et santé

Le lieu doit être clos, couvert et protégé du ruissellement, des remontées et infiltrations d’eau. Il doit, également, faire l’objet d’une étanchéité à l’air (ex : cheminée munie d’une trappe) et une aération/ventilation suffisantes notamment pour évacuer l’humidité liée à un usage normal. En outre, les divers équipements doivent être conformes à leur usage (ex : escaliers, garde-corps, balcons, réseaux électriques, gaz et production d’eau chaude) et l’entretien général du bâti ne doit pas présenter de risques manifestes.

Performance énergétique minimale

D’ailleurs, à compter du 1er janvier 2024, le calendrier d’évolution des exigences du DPE devient une nouvelle mention obligatoire dans les contrats de location de logements à usage d’habitation qu’elle soit nue ou meublée. A savoir qu’en France métropolitaine, les logements :

Consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, soit en dessous de la note G, sont interdits à la location dès 2023
Classés G le seront à compter de 2028
Pour les F, ce sera en 2028
Et les E en 2034

Équipements obligatoires

Une installation de chauffage adaptée au logement
Une pression et un débit d’eau potable suffisants (0,3 bars minimum en tout point) avec système d’évacuation des eaux à siphon empêchant le refoulement des odeurs et des effluents
Un coin cuisine avec évier raccordé et pouvant recevoir un appareil de cuisson
Un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Pour un studio, il peut être situé à l’extérieur si il est présent dans le même bâtiment et facilement accessible
Une baignoire ou douche sauf pour le studio

Par ailleurs, pour les meublés signés depuis le 1er septembre 2015, sous peine de requalification en bail nu, des critères supplémentaires s’appliquent :

Literie avec couette ou couverture
Volets ou rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou un four à micro-onde
Réfrigérateur
Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
Ustensiles de cuisine
Table
Sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d’entretien ménager adapté (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Logements en zone d’habitat indigne

Certains logements peuvent être en zone d’habitat indigne. Se renseigner auprès de la mairie ou de l’intercommunalité en cas de doute. Dans ce cas, la location peut être soumise à chaque changement de locataire sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € et en cas de récidive jusqu’à 15 000 € :

au dépôt d’une déclaration, dans les 15 jours, avec copie du récépissé au locataire
à l’obtention d’une autorisation préalable au bail avec copie annexée à celui-ci. A défaut de réponse sous 1 mois, l’autorisation est réputée être accordée. La mise en location doit intervenir dans les 2 ans maximum.
En cas de changement de propriétaire en cours de bail, celui-ci doit déclarer le transfert.

Procédures en cas de non respect de l’obligation de louer un logement décent

Avant tout, contactez le propriétaire par écrit en mentionnant les différents points posant des difficultés. S’il conteste, une mise en demeure d’effectuer les travaux, par lettre recommandée avec accusé de réception, sera nécessaire. Par la suite, si le désaccord persiste au-delà de 2 mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal afin d’obtenir la réalisation des travaux, une réduction de loyer et des dommages et intérêts. Dans l’attente de résolution du litige, vous pouvez demander par une procédure simple la consignation du loyer. En aucun cas, vous devez cesser de payer tout ou partie du loyer. En effet, cela se retournera obligatoirement contre vous, même si votre demande est légitime.

Contactez l’ANIL pour toutes questions sur l’obligation de louer un logement décent

Pour toutes questions concernant le logement, vous pouvez contacter l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).

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