Vendre un bien immobilier
Bienvenue sur ma page dédiée pour vendre un bien immobilier à Buxerolles et ses environs. En tant qu’agent mandataire, je vous propose un accompagnement personnalisé, conçu pour optimiser chaque étape de votre vente. Profitez de conseils adaptés à votre projet, d’une expertise locale et d’un service sur mesure pour vendre en toute confiance et sérénité.
La vente immobilière est un process complexe. Chaque étape semble simple et pourtant…
L’accumulation des tâches demande du temps et des compétences techniques, administratives et juridiques. Un simple oubli peut conduire à l’annulation de la vente plusieurs années après avec restitution du prix (Cour d’Appel Montpellier, civ 3, 28/09/2023, n°19/02608).
NE CéDEZ PAS À L’ESTIMATION QUI FAIT PLAISIR,
METTEZ EN VALEUR VOTRE BIEN ET OPTEZ POUR LE MEILLEUR MODE DE VENTE.
Estimation du bien
immobilier
Avant de mettre votre bien en vente, il est crucial d’obtenir une estimation précise et sérieuse.
Comment penser qu’un projet puisse se baser sur un prix automatisé imparfait alors que l’Intelligence Artificielle (IA) plus performante avoue être incapable de saisir l’ensemble des éléments et recommande de “consulter des sources locales fiables, comme les professionnels de l’immobilier ».
Quel que soit votre mode de vente, faites toujours estimer votre bien par un ou plusieurs professionnels.
Préparation
du bien
De belles photos, c’est 7 fois plus de visites sur une annonce immobilière, une vente plus rapide et jusqu’à 2,8 % plus chère. La mise en valeur de votre bien favorisera l’attractivité et le prix obtenu.
Mon conseil :
– Désencombrez, dépersonnalisez et respectez la règle : « Une pièce, une fonction » !
– Réparez ou à minima obtenez un devis. Les autres travaux accéléreront le délai de vente par contre vous ne récupérerez qu’environ 50% du coût.
– Ne retardez pas la vente au risque de manquer L’ACHETEUR présent aujourd’hui. Il en suffit d’un pour vendre.
Choix du mode
de vente
Chaque mode de vente, par agence immobilière ou de particulier à particulier, présente des avantages et des inconvénients.
L’erreur à ne pas commettre serait de vouloir cumuler les avantages de chacun.
Cela est illusoire et conduit à l’échec.
Même si je ne vous recommande pas la vente entre particuliers dont les offres échouent dans 66% des cas, pour limiter les risques, je vous mets à disposition un guide :
“Vendre son bien immobilier soi-même”
Pour plus de conseils et d’informations :
Formé sur l’ensemble des activités immobilières (Vente, Chasseur immobilier, Gestion locative, Investissements immobiliers, Immobilier d’entreprise) et assurant un suivi des annonces immobilières (maisons, appartements, immeubles, terrains,…), je dispose d’une vue d’ensemble du marché immobilier local et spécifique à votre bien qui est unique.
Les guides
Vous voulez vendre votre bien immobilier à Buxerolles et environs au meilleur prix, mais vous ne savez pas par où commencer ?
Que diriez-vous de découvrir, de manière concise, les 7 étapes clés pour maximiser la valeur de votre maison, appartement, immeuble, terrain,… sur Buxerolles et ses environs.
Les 7 étapes clés
Pour approfondir vos connaissances, téléchargez le guide complet “vendre son bien immobilier soi-même”.
Je vous guide pas à pas, en toute transparence, avec des méthodes éprouvées sur l’ensemble des sujets allant de la fixation du prix à la mise en valeur des différentes pièces en passant par les avantages de l’exclusivité et le fonctionnement des honoraires de négociation.
En maîtrisant le tempo et les différents paramètres, vous influencerez votre transaction et intégrerez la communauté de vendeurs immobiliers ayant réussi.
Vendre son bien immobilier soi-même
Les diagnostics, dont certains sont obligatoires pour mener à bien votre projet, rassurent les propriétaires et acquéreurs.
Développant, en permanence, un réseau local de professionnels, en bâtiment, en financement ou pour d’autres services, je peux vous faire bénéficier de contacts privilégiés. Contactez-moi !
Les diagnostics obligatoires
Agissez dès maintenant !
Demandez une estimation personnalisée offerte et sans engagement.
L’ estimation est un process/system complexe qui prend en compte de nombreux facteurs. Rien ne vaut la vision d’un professionnel !
Mon expertise est basée sur une méthodologie rigoureuse et des outils technologiques avancés pour vous offrir une estimation précise et objective et surtout vous l’expliquer en toute transparence.
Celle-ci tiendra compte des particularités de votre logement qui est unique dans un environnement local en constante évolution. Le type de bâtiment, la surface habitable, le nombre de pièces (studio, 1 ou plusieurs chambres, salle à manger en plus du séjour, cuisine ou kitchenette), la présence d’un garage ou juste d’un parking,… ne suffisent pas !
2 biens similaires côte à côte de même surface peuvent avoir un écart de valeur jusqu’à 30% !
Vendre un bien immobilier à buxerolles et environs rapidement ou au meilleur prix ?
La rapidité de la vente est souvent un critère pour évaluer l’efficacité et le succès d’une transaction immobilière mais est-ce une réalité ?
Vendre rapidement
Les avantages
La rapidité permet de réduire les délais et les incertitudes et de limiter les risques liés à des fluctuations du marché ou à des changements de situation personnelle.
Cette situation est nécessaire en cas d’urgence financière, par exemple, dettes, prêt relais arrivant à échéance, obligation de se loger suite à une mutation ou en cas de séparation ou divorce, paiement des droits de succession…
Attention ! Un bien sous-coté se vendra rapidement… mais que recherchez-vous ?
Se baser sur ce critère pour juger de la réussite de votre vente est une ineptie !
A contrario, des baisses successives sur un prix initial trop élevé aura détourné les acheteurs prêts à se positionner au juste prix.
Estimation immobilière
personnalisée
Les avantages
Tout est dans le titre, non ?
En réalité, un des éléments clés est la notion de cœur de cible, c’est à dire le nombre d’acheteurs potentiels pour votre bien. Elle a un impact direct sur la rapidité de la vente et la possibilité d’obtenir un prix supérieur à la moyenne ou non.
Dès que vous vous en éloignez, les acheteurs étant moindres, il faudra attendre L’ACHETEUR de votre bien et ne pas le loupez.
Mon conseil
Apportez une importance toute particulière à la mise en valeur, la stratégie de vente, la qualité et le suivi du vendeur.
Le professionnel se doit d’analyser soigneusement votre bien et d’envisager diverses stratégies pour optimiser le prix de vente en fonction de vos impératifs. Il sécurisera votre vente en attirant votre attention sur des éléments que vous pourriez ignorer. À défaut de remplir son devoir de conseil, vendeur et acquéreur pourront rechercher sa responsabilité. Le moment venu, il défendra vos intérêts en négociant au mieux le prix final.
Ma vision de la vente immobilière
Je suis disponible 7 jours sur 7 pour répondre à toutes les demandes.
J’effectue des bilans vendeur maximum toutes les 3 semaines avec une analyse des données digitales du comportement des acheteurs sur l’annonce qui est très révélatrice du prix déclencheur à l’instant T si une urgence à vendre devait survenir.
Après avoir obtenu un bac scientifique en 1994, plus de 20 ans dans le service public, une licence et un master 1 en droit public en 2020, l’immobilier m’a rattrapé et avec mes connaissances en droit, tout se complète.
J’accompagne les personnes comme leur conseiller de famille en sécurisant leurs projets.
Pragmatique, franc et je m’implique dans tout ce que j’entreprends.
Pour moi, des vendeurs satisfaits c’est bien, mais pas suffisant. Des vendeurs satisfaits ET des acquéreurs satisfaits, c’est mieux. J’ai à cœur de faire rencontrer les intérêts des 2 parties en toute transparence.
L’immobilier est un métier avant tout humain qui repose sur la confiance entre les intervenants.
Des questions sur la vente d’un bien immobilier ? J’y réponds :
Quels professionnels peuvent effectuer des transactions immobilières (Agence, notaire, avocat... )
Une agence immobilière doit détenir la carte T pour effectuer des transactions immobilères (acheter, vendre, louer). La carte G est associée à la gestion immobilière (gestion locative). La carte S, elle, est destinée aux syndicats de copropriétés.
Un mandataire immobilier, appelé officiellement agent commercial, doit obligatoirement être collaborateur d’une agence immobilière. Il est détenteur d’une attestation, en ce sens, délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie d’enregistrement de celle-ci.
La carte T n’est nécessaire ni pour les notaires, sous réserve que ce soit une activité accessoire, ni pour les avocats à condition que cela soit exceptionnel, ni pour les commissaires de justice et les biens dont ils assurent déjà l’administration. A vous de voir si vous souhaitez confiez votre bien à titre accessoire !
Les différents mandats
« »La signature d’un mandat de vente est légalement obligatoire si vous souhaitez confier la vente à un professionnel et ce avant toute commercialisation.
Il existe 3 sortes de mandats : Le mandat exclusif, le mandat semi-exclusif et le mandat simple.
LE MANDAT SIMPLE
Le mandat simple semble offrir plus de souplesse puisqu’il permet au vendeur de vendre via plusieurs agences et par lui- même. Les informations contenues dans les annonces risquent d’être différentes et dans certains cas contradictoires.
De plus, les prix vont probablement être différents en raison des honoraires. Les acheteurs vont de se dire que vous êtes pressés… trop pressés, voire pire que votre bien est invendable et s’en détourner. Ils seront tentés de négocier davantage le prix de vente et se tourner vers le professionnel le moins regardant et le plus apte à accepter une baisse de prix.
L’a priori courant est de croire que cela va permettre de multiplier les acheteurs potentiels. Avant l’arrivée d’internet, c’était le meilleur moyen pour augmenter la visibilité de son bien au travers des différentes vitrines d’agences, sauf que le marché de l’immobilier a changé !
Aujourd’hui, 95% des acheteurs proviennent d’internet et pour les personnes nées dans les années 2000, ce chiffre monte même à 99%. Aussi, la vue de différentes annonces provoque, dans l’esprit des acheteurs, une saturation et des soupçons envers les vendeurs, ainsi que sur la qualité et la valeur du bien.
Depuis la diffusion sur internet, multiplier les agences est un frein à la vente.
LE MANDAT SEMI-EXCLUSIF
Le mandat semi-exclusif permet au propriétaire de confier la vente de son bien à un seul professionnel tout en se laissant la possibilité de vendre par lui-même.
Il n’aura pas accès aux services additionnels rattachés au mandat exclusif permettant de meilleures conditions de vente. S’il choisit de publier une annonce, il devra être au même prix que le professionnel.
L’acheteur potentiel recevra comme message que la baisse de prix est de droit et négociera fortement.
Au final, il devra gérer l’ensemble du processus de la vente sans avoir obtenu un quelconque gain, tout en s’exposant aux complications qui peuvent survenir avant la signature finale. Il prendra les mêmes risques que la vente de particulier à particulier.
66% des ventes de particulier à particulier échouent !
LE MANDAT EXCLUSIF
Il est courant de penser que l’exclusivité est un frein à la vente et vous prive de votre liberté d’action ! Est-ce vrai ?
Avec le mandat exclusif, une seule et unique agence immobilière commercialise votre bien durant une période limitée. À première vue, il peut donner l’impression d’être contraignant en vous empêchant, notamment, de vendre par vous-même.
En pratique, vendre un bien immobilier à Buxerolles et ailleurs, SEUL requiert de multiples compétences ! Il ne s’agit pas juste de trouver des acheteurs potentiels et de faire des visites pour obtenir le meilleur prix et arriver à l’acte de vente.
Les difficultés techniques et juridiques sont multiples et un manquement vous expose directement à des sanctions administratives et/ou pénales. Un acheteur mécontent sera, également, en droit de demander l’annulation de la vente et des dommages et intérêts.
L’exclusivité permet d’envoyer un message clair aux acheteurs (une seule description et un prix unique) et permet au professionnel de consacrer plus de temps et de moyens. Avec une exposition commerciale plus large et une stratégie adaptée, le mandat exclusif permet de gagner du temps et de l’argent. Si le mandat simple était la meilleure solution, comment expliquer que le taux de satisfaction soit plus faible ?
Selon le site SeLoger, accorder l’exclusivité à un intermédiaire permet de vendre son bien 2 fois plus rapidement qu’en passant par un mandat simple et la géolocalisation de l’annonce permet entre +40 et 45% de visibilité et de contacts supplémentaires.
Le ressenti négatif envers le mandat exclusif résultera, uniquement, de la qualité du professionnel auquel vous avez donné votre confiance.
MON CONSEIL
Dans votre intérêt, optez toujours pour le mandat exclusif sous réserve de bien sélectionner votre professionnel.
Quelle que soit la durée du mandat et le type de mandat, la période d’irrévocabilité ne peut être supérieure à 3 mois moyennant un préavis de 15 jours. Si vous n’êtes pas sûr de l’agence immobilière, acceptez l’exclusivité avec une période d’irrévocabilité inférieure à 3 mois car en réalité, c’est uniquement, celle-ci qui peut vous empêcher de changer de professionnel. Les critères à prendre en compte pour vous faire une idée objective de la qualité de celui-ci sont ses engagements en termes de diffusion, sa réactivité à répondre aux appels et demandes et le suivi qu’il vous propose.
Assurez-vous que votre interlocuteur s’occupera personnellement de la vente du début à la fin.
« En tant qu’acheteur quand je n’étais pas encore professionnel de l’immobilier, j’ai eu des agents qui découvraient le bien en même temps que moi, ce n’est pas acceptable ».
Sachez que certaines agences refusent les acheteurs présentés par leurs confrères. Assurez-vous que le professionnel choisi agira dans votre seul intérêt et acceptera tous les acheteurs potentiels même ceux venant d’une autre agence immobilière.
Vous resterez, ainsi, maître de vos impératifs et de votre stratégie en étant conseillé et accompagné par un seul interlocuteur vous connaissant.
Le process de la vente d’un bien immobilier : Les 7 étapes clés
Vous envisagez de vendre votre bien immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ?
Découvrez les 7 étapes clés pour réussir la vente de votre bien immobilier !
1 – D’abord, il vous faudra estimer le juste prix de votre bien.
2 – Envisagez la diffusion.
Après l’estimation, il est essentiel de diffuser l’annonce de votre bien sur divers supports tels qu’Internet.
Les 3 plateformes les plus importantes sont LeBonCoin, Groupe SeLoger, ouvert maintenant aux particuliers et Bien’Ici ouvert uniquement aux professionnels. Je ne vous conseille pas les autres plateformes dont certaines sont connues à moins que cela soit 100% gratuit car l’audience est marginale comparée aux 3 énoncées.
3 – Mettez en valeur votre bien.
Les acheteurs doivent se sentir déjà chez eux. Dès la mise en vente, partez du principe que vous devez déménager.
Épurez vos pièces en retirant les photos de famille et les décorations personnelles. Des produits d’entretien, un petit déjeuner oublié, un lit défait attireront le regard et donneront une impression négative. Rangez, désencombrez et respectez la règle « 1 pièce, 1 fonction » pour mettre en valeur les espaces.
Illuminez vos pièces et rendez-les plus accueillantes en ayant un bon éclairage naturel ou des éléments éclaircissants (ex : ampoules chaudes, rideaux clairs…) lors des photos et des visites. C’est tout aussi important qu’une éventuelle couche de peinture dans des tons neutres.
Réglez la situation juridique du bien tel qu’un litige sur des travaux ou un locataire en impayé. Donnez congé à vos locataires, si vous le pouvez, car un logement non occupé se vendra plus cher, à défaut, faites en sorte d’augmenter les revenus locatifs.
Faire des travaux avant la vente est une question qui m’est régulièrement posée. C’est une excellente idée pour augmenter le nombre d’acheteurs potentiels et ainsi, accélérer le délai de vente, mais uniquement dans ce cas. En effet, la rentabilité moyenne est d’environ 50%, c’est à dire que vous perdrez 50% du coût global.
Mon conseil est de toujours effectuer les réparations ou à minima un devis pour rassurer et établir la confiance. Ne retardez pas la vente au risque de manquer l’acheteur présent aujourd’hui.
4 – De belles photos, c’est 7 fois plus de visites sur une annonce immobilière, une vente plus rapide et jusqu’à 2,8 % plus chère.
Voici quelques conseils pour mettre en valeur les espaces intérieurs.
Une recherche commence sur des critères objectifs tels que la surface globale ou de chaque pièce et se continue par l’accroche des photos
1. Utilisez un objectif grand angle (appareil photo Reflex avec objectif 10mm / téléphone équipé ou avec l’ajout d’une lentille)
2 .Ouvrez les portes qui mènent à d’autres pièces et les fenêtres. Allumez toutes les sources de lumière
3. Prenez la photo depuis l’un des angles de la pièce et n’ayez que 2 murs visibles sur la photo
4. La hauteur de l’appareil doit être à mi hauteur du plafond par défaut 1,25m
5. Respectez la verticale idéalement avec un niveau à bulle ainsi qu’un trépied
6. Pour les petites pièces comme les salles d’eau, montrez le couloir ou la chambre attenante
7. Mettez en valeur les m² carrés supplémentaires quand c’est possible, type couloirs ou paliers avec une vue sur un seul mur et la pièce attenante.
5 – Le texte de votre annonce devra faire ressortir les points forts.
La description a deux missions principales :
– donner des informations pertinentes sur votre bien,
– mais pas trop d’informations pour ne pas perdre les lecteurs et obtenir un maximum de contacts.
Il faut savoir que la lecture se fait en « F » par les acheteurs c’est- à-dire que 70% du texte est ignoré d’où l’importance des photos et des 1ères lignes de texte. Simplifiez la lecture en utilisant des phrases courtes et simples, sautez des lignes et aérez votre texte.
Votre annonce immobilière DOIT impérativement (Etude AIDA) :
– Attirer l’Attention des acheteurs,
– Susciter leur Intérêt et leur Désir de ne pas louper une occasion unique,
– Déclencher une Action qui est de vous appeler,
Évitez les banalités. Concentrez-vous uniquement sur les points forts et bien entendu les qualités essentielles de base (nb de pièces, la surface habitable, infrastructures et commodités). Décrire certains inconvénients afin d’éviter des appels inutiles (ex : charges de copropriété et/ou taxe foncière élevées) sans présenter les petits défauts.
L’absence, dans l’annonce, de certaines mentions légales, par exemple, le Diagnostic de Performance Énergétique vous expose à une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 €.
6 – Sélectionnez les acquéreurs.
Vous devrez être disponible pour répondre aux appels faute de quoi vous découragerez les acquéreurs à tenter de vous joindre. La grande majorité de vos interlocuteurs voudra, d’entrée de jeu, une visite.
Filtrez les curieux qui n’ont aucune intention d’acheter ou pire viennent juste pour voir comment vous vivez ou avec des intentions malveillantes. Vous aurez, aussi, les acheteurs ayant vaguement lu votre annonce (41,5% ne lisent pas la description de l’annonce) ou qui ne peuvent tout simplement pas l’acheter faute de financement. 66% des offres conclues entre particuliers ne vont pas au bout.
Si le bien est dans une zone soumise à l’Etat des Risques et Pollutions (ERP), depuis le 1er janvier 2023 (Articles L.125-5 et R.125-4 du Code de l’environnement), celui-ci doit être remis dès la première visite du bien. Il est possible de l’établir sur géorisques. D’une validité de 6 mois, il devra, donc, être remis à jour régulièrement.
Lors de la visite, accueillez-les comme si c’étaient des hôtes de marque. Il faut que ce soit leur futur chez eux et non pas chez vous. Si votre présence est trop forte, les acheteurs seront mal à l’aise car dans votre intimité et donc ne seront pas de bonnes conditions d’achat. La vente de sa propre maison est un processus émotionnel. Essayez d’effacer, au maximum, vos émotions. Ne soyez pas offensés par des offres d’achat trop basses ou des commentaires négatifs voire des rejets. Soyez patient face au manque de coopération des acheteurs. Ne vous bloquez pas si l’acheteur dit quelque chose que vous n’appréciez pas. A contrario, il se peut qu’il n’ose rien dire pour ne pas vous vexer alors que vous auriez eu une réponse à lui apporter. Qui ose faire des observations quand le serveur d’un restaurant vous demande si cela a été ?
Si la visite se passe bien, il vous faudra détecter le moment où il conviendra d’entrer dans la phase de négociation.
JFK disait « Ne négocions jamais avec nos peurs. Mais n’ayons jamais peur de négocier. » . La négociation ne doit pas faire paraître votre empressement ou votre agacement. Vous devez mettre à l’aise les acheteurs et surtout connaître leurs attentes. Pour convaincre et obtenir le meilleur prix, vous devez rendre votre bien unique à leurs yeux, le seul qui correspondra à leurs attentes.
Attention, parmi les 30% qui sont prêts à passer de particulier à particulier, vous retrouverez tous les acheteurs qui ont comme seul objectif de vous faire craquer sur le prix !
7 – Sécurisez la transaction.
Vous avez une offre d’achat qui vous convient. En route chez le notaire.
Pensez à vérifier la validité de vos diagnostics obligatoires.
Certains notaires privilégient la promesse unilatérale de vente payante.
Mon conseil est d’obliger à l’édition d’une promesse synallagmatique de vente dît, aussi, compromis de vente, sous seing privé, qui engage les 2 parties, avec acompte à hauteur de 10 % du prix de vente.
Les deux parties signeront cet avant-contrat et en recevront un exemplaire. La date de réception par l’acheteur marque le début du délai de rétractation qui est de 10 jours. Une fois que toutes les conditions suspensives seront levées, l’acte authentique de vente sera signé devant un notaire.
Des complications administratives peuvent survenir avant la signature finale notamment sur les autorisations d’urbanisme manquantes suite à des travaux.
Des erreurs d’apparence anodine (ex : erreur sur la superficie réelle, diagnostics techniques défaillants, vices cachés…) peuvent vous conduire vers des difficultés juridiques voire des poursuites judiciaires et vous coûter très cher au final.
De nombreuses ventes sont remises en cause chaque année par un juge. Il n’est pas rare que des compensations financières soient demandées au vendeur qui, au moment où le contentieux est soldé, plusieurs années plus tard, n’a pas forcément de l’argent de côté. Un simple oubli et la vente est annulée 13 ans plus tard (Cour d’Appel Montpellier, civ 3, 28/09/2023, n°19/02608).
Succession : À partir de quand peut-on vendre les biens et avec quels documents ?
L’acte de décès délivré par la Mairie a permis l’ouverture de la succession par le notaire. Les héritiers réservataires et ceux désignés par testament sont identifiés.
Vous avez 3 possibilités ou option successorale. Vous pouvez :
1 – accepter purement et simplement la succession,
2 – accepter la succession à concurrence de l’actif net,
3 – ou y renoncer.
Assurez-vous que la succession présente un solde positif (inventaire de l’ensemble des biens du défunt diminué de l’ensemble des dettes) avant de l’accepter.
L’acceptation peut être expresse, par exemple, en adressant au notaire un écrit l’indiquant. Attention, elle peut être tacite en réalisant certains actes ou démarches, par exemple, vendre un bien immobilier à Buxerolles et ailleurs de la succession. A contrario, payer l’assurance de la maison, encaisser les loyers ne vaut pas acceptation. Pour plus détails : cliquez ici.
L’évaluation des biens est de la responsabilité des héritiers. Le notaire ne doit vous imposer ni le moyen ni le prix.
Vous ne souhaitez pas conserver les biens immobiliers, faut-il attendre l’attestation de propriété délivrée à la clôture de la succession pour vendre ?
L’acte de notoriété délivré par le notaire ou à défaut l’acte de décès avec le livret de famille suffira.
Mon conseil est de les mettre en vente le plus rapidement possible afin d’avoir la possibilité de rendre leur valeur liquide. Vous pourrez, ainsi, arrêter les frais et taxes et payer, dans les 6 mois du décès, les droits de succession.