Agence immobilière 3G IMMO - Buxerolles 86180

 

Une agence immobilière doit détenir la carte T pour effectuer des transactions immobilères (acheter, vendre, louer). La carte G est associée à la gestion immobilière (gestion locative). La carte S, elle, est destinée aux syndicats de copropriétés.

«  »La signature d’un mandat de vente est légalement obligatoire si vous souhaitez confier la vente à un professionnel et ce avant toute commercialisation.

Il existe 3 sortes de mandats : Le mandat exclusif, le mandat semi-exclusif et le mandat simple.

 

LE MANDAT SIMPLE

Le mandat simple semble offrir plus de souplesse puisqu’il permet au vendeur de vendre via plusieurs agences et par lui- même. Les informations contenues dans les annonces risquent d’être différentes et dans certains cas contradictoires.

De plus, les prix vont probablement être différents en raison des honoraires. Les acheteurs vont de se dire que vous êtes pressés… trop pressés, voire pire que votre bien est invendable et s’en détourner. Ils seront tentés de négocier davantage le prix de vente et se tourner vers le professionnel le moins regardant et le plus apte à accepter une baisse de prix.

L’a priori courant est de croire que cela va permettre de multiplier les acheteurs potentiels. Avant l’arrivée d’internet, c’était le meilleur moyen pour augmenter la visibilité de son bien au travers des différentes vitrines d’agences, sauf que le marché de l’immobilier a changé !

Aujourd’hui, 95% des acheteurs proviennent d’internet et pour les personnes nées dans les années 2000, ce chiffre monte même à 99%. Aussi, la vue de différentes annonces provoque, dans l’esprit des acheteurs, une saturation et des soupçons envers les vendeurs, ainsi que sur la qualité et la valeur du bien.

Depuis la diffusion sur internet, multiplier les agences est un frein à la vente.

 

LE MANDAT SEMI-EXCLUSIF

Le mandat semi-exclusif permet au propriétaire de confier la vente de son bien à un seul professionnel tout en se laissant la possibilité de vendre par lui-même.

Il n’aura pas accès aux services additionnels rattachés au mandat exclusif permettant de meilleures conditions de vente. S’il choisit de publier une annonce, il devra être au même prix que le professionnel.

L’acheteur potentiel recevra comme message que la baisse de prix est de droit et négociera fortement.

Au final, il devra gérer l’ensemble du processus de la vente sans avoir obtenu un quelconque gain, tout en s’exposant aux complications qui peuvent survenir avant la signature finale. Il prendra les mêmes risques que la vente de particulier à particulier.

66% des ventes de particulier à particulier échouent !

 

LE MANDAT EXCLUSIF

Il est courant de penser que l’exclusivité est un frein à la vente et vous prive de votre liberté d’action ! Est-ce vrai ?

Avec le mandat exclusif, une seule et unique agence immobilière commercialise votre bien durant une période limitée. À première vue, il peut donner l’impression d’être contraignant en vous empêchant, notamment, de vendre par vous-même.

En pratique, vendre un bien immobilier à Buxerolles et ailleurs, SEUL requiert de multiples compétences ! Il ne s’agit pas juste de trouver des acheteurs potentiels et de faire des visites pour obtenir le meilleur prix et arriver à l’acte de vente.

Les difficultés techniques et juridiques sont multiples et un manquement vous expose directement à des sanctions administratives et/ou pénales. Un acheteur mécontent sera, également, en droit de demander l’annulation de la vente et des dommages et intérêts.

L’exclusivité permet d’envoyer un message clair aux acheteurs (une seule description et un prix unique) et permet au professionnel de consacrer plus de temps et de moyens. Avec une exposition commerciale plus large et une stratégie adaptée, le mandat exclusif permet de gagner du temps et de l’argent. Si le mandat simple était la meilleure solution, comment expliquer que le taux de satisfaction soit plus faible ?

Selon le site SeLoger, accorder l’exclusivité  à un intermédiaire permet de vendre son bien 2 fois plus rapidement qu’en passant par un mandat simple et la géolocalisation de l’annonce permet entre +40 et 45% de visibilité et de contacts supplémentaires.

Le ressenti négatif envers le mandat exclusif résultera, uniquement, de la qualité du professionnel auquel vous avez donné votre confiance.

 

MON CONSEIL

Dans votre intérêt, optez toujours pour le mandat exclusif sous réserve de bien sélectionner votre professionnel.

Quelle que soit la durée du mandat et le type de mandat, la période d’irrévocabilité ne peut être supérieure à 3 mois moyennant un préavis de 15 jours. Si vous n’êtes pas sûr de l’agence immobilière, acceptez l’exclusivité avec une période d’irrévocabilité inférieure à 3 mois car en réalité, c’est uniquement, celle-ci qui peut vous empêcher de changer de professionnel. Les critères à prendre en compte pour vous faire une idée objective de la qualité de celui-ci sont ses engagements en termes de diffusion, sa réactivité à répondre aux appels et demandes et le suivi qu’il vous propose.

Assurez-vous que votre interlocuteur s’occupera personnellement de la vente du début à la fin.

« En tant qu’acheteur quand je n’étais pas encore professionnel de l’immobilier, j’ai eu des agents qui découvraient le bien en même temps que moi, ce n’est pas acceptable ».

Sachez que certaines agences refusent les acheteurs présentés par leurs confrères. Assurez-vous que le professionnel choisi agira dans votre seul intérêt et acceptera tous les acheteurs potentiels même ceux venant d’une autre agence immobilière.

Vous resterez, ainsi, maître de vos impératifs et de votre stratégie en étant conseillé et accompagné par un seul interlocuteur vous connaissant.

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ?

Découvrez les 7 étapes clés pour réussir la vente de votre bien immobilier !

 

1 – D’abord, il vous faudra estimer le juste prix de votre bien.

2 – Envisagez la diffusion.

Après l’estimation, il est essentiel de diffuser l’annonce de votre bien sur divers supports tels qu’Internet.

Les 3 plateformes les plus importantes sont LeBonCoin, Groupe SeLoger, ouvert maintenant aux particuliers et Bien’Ici ouvert uniquement aux professionnels. Je ne vous conseille pas les autres plateformes dont certaines sont connues à moins que cela soit 100% gratuit car l’audience est marginale comparée aux 3 énoncées.

3 – Mettez en valeur votre bien.

Les acheteurs doivent se sentir déjà chez eux. Dès la mise en vente, partez du principe que vous devez déménager.

Épurez vos pièces en retirant les photos de famille et les décorations personnelles. Des produits d’entretien, un petit déjeuner oublié, un lit défait attireront le regard et donneront une impression négative. Rangez, désencombrez et respectez la règle « 1 pièce, 1 fonction »  pour mettre en valeur les espaces.

Illuminez vos pièces et rendez-les plus accueillantes en ayant un bon éclairage naturel ou des éléments éclaircissants (ex : ampoules chaudes, rideaux clairs…) lors des photos et des visites. C’est tout aussi important qu’une éventuelle couche de peinture dans des tons neutres.

Réglez la situation juridique du bien tel qu’un litige sur des travaux ou un locataire en impayé. Donnez congé à vos locataires, si vous le pouvez, car un logement non occupé se vendra plus cher, à défaut, faites en sorte d’augmenter les revenus locatifs.

Faire des travaux avant la vente est une question qui m’est régulièrement posée. C’est une excellente idée pour augmenter le nombre d’acheteurs potentiels et ainsi, accélérer le délai de vente, mais uniquement dans ce cas. En effet, la rentabilité moyenne est d’environ 50%, c’est à dire que vous perdrez 50% du coût global.

Mon conseil est de toujours effectuer les réparations ou à minima un devis pour rassurer et établir la confiance. Ne retardez pas la vente au risque de manquer l’acheteur présent aujourd’hui.

4 – De belles photos, c’est 7 fois plus de visites sur une annonce immobilière, une vente plus rapide et jusqu’à 2,8 % plus chère.

Voici quelques conseils pour mettre en valeur les espaces intérieurs.

Une recherche commence sur des critères objectifs tels que la surface globale ou de chaque pièce et se continue par l’accroche des photos

1. Utilisez un objectif grand angle (appareil photo Reflex avec objectif 10mm / téléphone équipé ou avec l’ajout d’une lentille)

2 .Ouvrez les portes qui mènent à d’autres pièces et les fenêtres. Allumez toutes les sources de lumière

3. Prenez la photo depuis l’un des angles de la pièce et n’ayez que 2 murs visibles sur la photo

4. La hauteur de l’appareil doit être à mi hauteur du plafond par défaut 1,25m

5. Respectez la verticale idéalement avec un niveau à bulle ainsi qu’un trépied

6. Pour les petites pièces comme les salles d’eau, montrez le couloir ou la chambre attenante

7. Mettez en valeur les m² carrés supplémentaires quand c’est possible, type couloirs ou paliers avec une vue sur un seul mur et la pièce attenante.

5 – Le texte de votre annonce devra faire ressortir les points forts.

La description a deux missions principales :

– donner des informations pertinentes sur votre bien,

– mais pas trop d’informations pour ne pas perdre les lecteurs et obtenir un maximum de contacts.

Il faut savoir que la lecture se fait en  « F » par les acheteurs c’est- à-dire que 70% du texte est ignoré d’où l’importance des photos et des 1ères lignes de texte. Simplifiez la lecture en utilisant des phrases courtes et simples, sautez des lignes et aérez votre texte.

Votre annonce immobilière DOIT impérativement (Etude AIDA) :

– Attirer l’Attention des acheteurs,

– Susciter leur Intérêt et leur Désir de ne pas louper une occasion unique,

– Déclencher une Action qui est de vous appeler,

Évitez les banalités. Concentrez-vous uniquement sur les points forts et bien entendu les qualités essentielles de base (nb de pièces, la surface habitable, infrastructures et commodités). Décrire certains inconvénients afin d’éviter des appels inutiles (ex : charges de copropriété et/ou taxe foncière élevées) sans présenter les petits défauts.

L’absence, dans l’annonce, de certaines mentions légales, par exemple, le Diagnostic de Performance Énergétique vous expose à une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 €.

6 – Sélectionnez les acquéreurs.

Vous devrez être disponible pour répondre aux appels faute de quoi vous découragerez les acquéreurs à tenter de vous joindre. La grande majorité de vos interlocuteurs voudra, d’entrée de jeu, une visite.

Filtrez les curieux qui n’ont aucune intention d’acheter ou pire viennent juste pour voir comment vous vivez ou avec des intentions malveillantes. Vous aurez, aussi, les acheteurs ayant vaguement lu votre annonce (41,5% ne lisent pas la description de l’annonce) ou qui ne peuvent tout simplement pas l’acheter faute de financement. 66% des offres conclues entre particuliers ne vont pas au bout.

Si le bien est dans une zone soumise à l’Etat des Risques et Pollutions (ERP), depuis le 1er janvier 2023 (Articles L.125-5 et R.125-4 du Code de l’environnement), celui-ci doit être remis dès la première visite du bien. Il est possible de l’établir sur géorisques. D’une validité de 6 mois, il devra, donc, être remis à jour régulièrement.

Lors de la visite, accueillez-les comme si c’étaient des hôtes de marque. Il faut que ce soit leur futur chez eux et non pas chez vous. Si votre présence est trop forte, les acheteurs seront mal à l’aise car dans votre intimité et donc ne seront pas de bonnes conditions d’achat. La vente de sa propre maison est un processus émotionnel. Essayez d’effacer, au maximum, vos émotions. Ne soyez pas offensés par des offres d’achat trop basses ou des commentaires négatifs voire des rejets. Soyez patient face au manque de coopération des acheteurs. Ne vous bloquez pas si l’acheteur dit quelque chose que vous n’appréciez pas. A contrario, il se peut qu’il n’ose rien dire pour ne pas vous vexer alors que vous auriez eu une réponse à lui apporter. Qui ose faire des observations quand le serveur d’un restaurant vous demande si cela a été ?

Si la visite se passe bien, il vous faudra détecter le moment où il conviendra d’entrer dans la phase de négociation.

JFK disait  « Ne négocions jamais avec nos peurs. Mais n’ayons jamais peur de négocier. » . La négociation ne doit pas faire paraître votre empressement ou votre agacement. Vous devez mettre à l’aise les acheteurs et surtout connaître leurs attentes. Pour convaincre et obtenir le meilleur prix, vous devez rendre votre bien unique à leurs yeux, le seul qui correspondra à leurs attentes.

Attention, parmi les 30% qui sont prêts à passer de particulier à particulier, vous retrouverez tous les acheteurs qui ont comme seul objectif de vous faire craquer sur le prix !

7 – Sécurisez la transaction.

Vous avez une offre d’achat qui vous convient. En route chez le notaire.

Pensez à vérifier la validité de vos diagnostics obligatoires.

Certains notaires privilégient la promesse unilatérale de vente payante.

Mon conseil est d’obliger à l’édition d’une promesse synallagmatique de vente dît, aussi, compromis de vente, sous seing privé, qui engage les 2 parties, avec acompte à hauteur de 10 % du prix de vente.

Les deux parties signeront cet avant-contrat et en recevront un exemplaire. La date de réception par l’acheteur marque le début du délai de rétractation qui est de 10 jours. Une fois que toutes les conditions suspensives seront levées, l’acte authentique de vente sera signé devant un notaire.

Des complications administratives peuvent survenir avant la signature finale notamment sur les autorisations d’urbanisme manquantes suite à des travaux.

Des erreurs d’apparence anodine (ex : erreur sur la superficie réelle, diagnostics techniques défaillants, vices cachés…) peuvent vous conduire vers des difficultés juridiques voire des poursuites judiciaires et vous coûter très cher au final.

De nombreuses ventes sont remises en cause chaque année par un juge. Il n’est pas rare que des compensations financières soient demandées au vendeur qui, au moment où le contentieux est soldé, plusieurs années plus tard, n’a pas forcément de l’argent de côté. Un simple oubli et la vente est annulée 13 ans plus tard (Cour d’Appel Montpellier, civ 3, 28/09/2023, n°19/02608).